Respuesta corta: el decreto de vivienda 2026 que el Gobierno anunció en julio ya no es un borrador: el Congreso derogó los dos primeros reales decretos leyes a principios de octubre y el Gobierno aprobó otros dos el 6 de octubre, los RDL 28/2026 y 29/2026. El 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y recoge la prórroga extraordinaria de dos años, el tope del 2% a la actualización de la renta, la nueva regulación del alquiler de temporada y por habitaciones y cambios fiscales. El 28/2026, que reforma la prórroga de los contratos y crea una indemnización por no renovar, entra en vigor el 15 de noviembre. Ambos están pendientes de convalidación y pueden decaer o cambiar.
Estado a 9 de octubre de 2026
30 de septiembre: el BOE publica el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
1 de octubre: se publica el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
2 de octubre: el BOE publica los acuerdos del Congreso que derogan ambos (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527).
7 de octubre: se publican el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (contratos de arrendamiento) y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (función social de la vivienda y oferta asequible).
Qué falta: hasta el BOE del 8 de octubre de 2026 no consta la convalidación ni la derogación de los RDL 28 y 29/2026.
Qué ha pasado desde julio: cuatro decretos en una semana
El Gobierno aplazó el decreto de julio a septiembre tras el rechazo de Junts y Podemos al primer borrador (elDiario.es, 27 de julio de 2026). Terminó aprobándolo en dos piezas, el 26 y el 27/2026, que el Pleno del Congreso derogó el 2 de octubre. Antes, en abril, había caído el Real Decreto-ley 8/2026 (BOE-A-2026-9359).
El Gobierno los volvió a aprobar el 6 de octubre con ajustes. Las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre por el Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, que convoca elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026. Con las Cámaras disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (art. 78.2 de la Constitución). Un real decreto-ley entra en vigor en la fecha que él mismo fija (el 29/2026, al día siguiente de publicarse; el 28/2026, el 15 de noviembre), pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Si no la obtiene, se deroga y deja de aplicarse, como les ha ocurrido este año a los RDL 8/2026, 26/2026 y 27/2026.
| Norma | Contenido principal | Entrada en vigor |
|---|---|---|
| RDL 29/2026 | Prórroga extraordinaria de 2 años, tope del 2% en la actualización, alquiler de temporada y por habitaciones, publicidad de ofertas, IRPF, IVA e IBI | 8 de octubre de 2026 (día siguiente a su publicación), con algunos efectos fiscales desde el 1 de diciembre de 2026 y el 1 de enero de 2027 |
| RDL 28/2026 | Nuevo artículo 10 de la LAU: prórroga continuada, preaviso de 6 meses e indemnización al inquilino | 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda) |
Prórroga del contrato: el vencimiento deja de ser el final
El RDL 28/2026 reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Hoy, cumplidos los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más. Desde el 15 de noviembre, y salvo que alguna parte avise, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Estos son los cambios que importan a una agencia:
- Preaviso: el arrendador que no quiera prorrogar debe avisar con al menos seis meses de antelación (hoy son cuatro). El inquilino mantiene dos meses.
- Indemnización: si el arrendador comunica la no prórroga, debe indemnizar al inquilino con el mayor de dos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por año de residencia; si no hay valor individualizado de la vivienda, se calcula con la renta vigente. Se paga al entregar la vivienda.
- Casos sin indemnización (art. 10.2): que el arrendador, persona física, necesite la vivienda para sí o familiares hasta el segundo grado; que el inquilino no la haya habitado más de seis meses en los doce anteriores; que tenga otra vivienda apta en el mismo municipio; que se firme un nuevo contrato; o que rechace una oferta de nuevo contrato por cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) con renta ajustada a las reglas del artículo 17.6. La causa debe constar por escrito en el preaviso.
- Prórrogas extraordinarias: se mantienen la de un año por vulnerabilidad, obligatoria solo para grandes tenedores, y la de hasta tres años en zona de mercado residencial tensionado, que alcanza a cualquier arrendador.
La disposición transitoria única protege los avisos de no renovación enviados antes de la publicación del decreto, que conservan su eficacia sin indemnización. Si a la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso puede ser de cuatro meses. Los contratos que el 15 de noviembre ya estén en la prórroga anual de hasta tres años la terminan con las reglas actuales, y el nuevo régimen se les aplica al acabarla (apartado 3).
Prórroga extraordinaria de dos años y tope del 2% en la renta
La disposición final quinta del RDL 29/2026 permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por plazos anuales, si en su contrato vigente la prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028, o termina la prórroga tácita anual o la tácita reconducción, y está al corriente de pago, también en los ocho meses anteriores. Se mantienen las condiciones del contrato y el arrendador debe aceptarla, salvo que haya pactado otros términos, firmado un nuevo contrato o comunicado en plazo que necesita la vivienda para sí o sus familiares. Tampoco se aplica si las partes renuevan el contrato o firman uno nuevo con una renta al menos un 5% inferior. Es incompatible con la de tres años en zona tensionada, que tiene preferencia.
La disposición final sexta limita la actualización anual cuando la anualidad se cumpla entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no se aplica incremento. En los demás casos, el incremento será el que pacten las partes y, sin pacto, no podrá superar el 2%.
Además, el nuevo artículo 18.1 de la LAU establece que, sin pacto expreso, no se actualiza la renta, y que ninguna actualización puede superar la variación del IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda).
Alquiler de temporada y por habitaciones: qué cambia
El artículo 3 del RDL 29/2026 modifica la LAU para regular el alquiler de vivienda temporal y el de habitaciones. Los puntos principales:
- El contrato de vivienda temporal debe prever expresamente la causa que motiva el desplazamiento del inquilino, que ha de ser real y acreditable. La prueba corresponde al arrendador. Sin esa causa, el contrato pasa a regirse como vivienda habitual, con efectos retroactivos (art. 7).
- La duración debe superar los treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses (art. 9 bis). Si se superan sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
- La renta de contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda no puede subir cada año por encima del IRAV (art. 17.8).
- El alquiler por habitaciones entra en el concepto de arrendamiento de vivienda. La suma de las rentas de las habitaciones vigentes a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa (art. 17.9).
- Los contratos de temporada firmados antes de la entrada en vigor siguen con su régimen hasta el fin del plazo pactado, sin prórroga posible (disposición transitoria octava). Si se renuevan, aplica la nueva regulación.
Todo ello se entiende sin perjuicio de la normativa autonómica: revisa también la de tu comunidad.
Publicidad de ofertas y gastos de gestión: lo que toca a tu agencia
El artículo 20 del RDL 29/2026 obliga a que la publicidad de un alquiler sea veraz y transparente, y exige incluir como mínimo: el índice de referencia del precio si el inmueble está en zona tensionada, el límite de renta aplicable en ámbitos con límite legal, el código identificativo de la unidad cuando proceda y la condición de gran tenedor del arrendador. Si publicas anuncios de tus propietarios, la plantilla de anuncio es lo primero que revisar.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato ya eran a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023. La nueva redacción del artículo 20.2 de la LAU lo endurece: no pueden repercutirse al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», alcanza también la novación y la renovación, y cualquier otro servicio no esencial solo puede cobrarse al inquilino si lo pide por escrito tras conocer su coste. Afecta al modelo de honorarios de muchas agencias, y la frontera exacta es una cuestión jurídica: si dudas, consúltalo con tu asesor.
El umbral de gran tenedor no cambia: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin garajes ni trasteros (art. 3.k de la Ley 12/2023). Lo nuevo (art. 4 del RDL 29/2026) es que la condición se acredita con certificación del Registro de la Propiedad y que, en un edificio sin división horizontal, cada vivienda cuenta como un inmueble. De esa condición dependen la prórroga por vulnerabilidad y varias reducciones fiscales.
Fiscalidad: IRPF del propietario, IVA e IBI turístico
IRPF. El artículo 6 del RDL 29/2026 reescribe el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, la reducción del rendimiento neto por alquilar vivienda. Para propietarios que no sean grandes tenedores, la escala es: 100% (misma vivienda con el mismo inquilino tras agotar el plazo mínimo, o renta inferior al límite del índice de precios, con rebaja de más del 5%), 95% en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, 90% en zona tensionada, 85% con inquilino de 18 a 35 años y 70% en los demás casos de rebaja superior al 5%. Si la renta no sube, la reducción es del 50%. Si sube, entre el 40% y el 15% según el incremento. Esta escala se aplica a los contratos que se celebren después del 1 de diciembre de 2026: para los firmados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 hasta esa fecha sigue valiendo la redacción vigente a 31 de diciembre de 2025 (disposición transitoria trigésima octava).
IVA. Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, el artículo 7 grava el arrendamiento de viviendas amuebladas que ofrezcan servicios de hostelería o que no superen las 30 noches (salvo que sea la vivienda en la que reside el propio arrendador, que sigue exenta), y lo incluye en el tipo reducido del 10% de los servicios de hostelería (artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA), no en el general del 21%.
IBI. Según el artículo 8, los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar, si lo recoge su ordenanza fiscal y a partir del IBI de 2027, un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida a los alojamientos de uso turístico, hasta el 100% para titulares de dos o más, y hasta el 150% para titulares de cuatro o más.
Ejemplo: ¿compensa al propietario bajar la renta?
Un ejemplo para llevar a la reunión con el propietario. Piso en zona tensionada alquilado por 900 euros al mes, 3.000 euros de gastos deducibles al año y un propietario que no es gran tenedor, con tipo marginal del 30%. Con la escala del artículo 23.2 de la Ley del IRPF, al firmar un nuevo contrato con otro inquilino mayor de 35 años y una renta que no queda por debajo del límite del índice de precios de referencia, mantener la renta da una reducción del 50% y bajarla más de un 5% da una del 90% en zona tensionada. Para los contratos celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026 rige la redacción anterior a este decreto, que contenía los mismos dos porcentajes de este ejemplo (Ley 12/2023, BOE-A-2023-12203).
| Mantiene la renta (900 €/mes) | La baja más de un 5% (850 €/mes) | |
|---|---|---|
| Ingresos anuales | 10.800 € | 10.200 € |
| Rendimiento neto (tras gastos) | 7.800 € | 7.200 € |
| Reducción aplicable | 50% | 90% |
| Base que tributa | 3.900 € | 720 € |
| IRPF al tipo marginal del 30% | 1.170 € | 216 € |
Bajar la renta cuesta 600 euros al año en ingresos y ahorra 954 en impuestos: el propietario gana 354 euros netos. Fuera de zona tensionada el resultado cambia, porque el porcentaje de la reducción es otro. En contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, si el propietario renueva con el mismo inquilino tras agotar el plazo mínimo y baja la renta más de un 5%, la reducción llega al 100%. Por eso el cálculo se hace vivienda por vivienda y con su asesor fiscal; esto es información general, no asesoramiento.
Qué explicar ya a tus propietarios-cliente
Ninguna medida es definitiva hasta la convalidación, pero conviene adelantarse al titular. Cinco cosas que explicar ya:
- Qué rige hoy y qué espera: el RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre; el 28/2026 entra el 15 de noviembre. Los dos pueden decaer si no se convalidan.
- Que un aviso de no renovación enviado antes de la publicación del RDL 28 (7 de octubre) conserva su eficacia sin indemnización; los posteriores quedarán sujetos al nuevo régimen.
- Qué contratos de temporada necesitan revisar su causa y su duración.
- Qué ocurre con las rentas: tope del 2% en la actualización hasta el 31 de diciembre de 2027, o sin incremento si la renta supera el índice, y el cálculo fiscal de bajar la renta con números reales.
- Qué anuncios hay que corregir para incluir el índice de referencia y la condición de gran tenedor cuando proceda.
Adelantarse al titular: la parte que sí depende de ti
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Lo esencial a 9 de octubre
El decreto de vivienda 2026 anunciado en julio se ha convertido en dos reales decretos leyes publicados el 7 de octubre. El 29/2026 ya rige, con prórroga extraordinaria, tope del 2%, regulación de la temporada y de las habitaciones, publicidad de ofertas y cambios fiscales. El 28/2026 cambia la prórroga de los contratos y la indemnización a partir del 15 de noviembre. Los dos esperan convalidación. Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.
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